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炒房暴富機會或將成過去時0从今年初心

2020-02-14 22:51:36来源:励志吧0次阅读

  " 回暖行情继续在年初楼市得以体现。半个月以来,深圳楼市呈现供销两旺的格局,新建住宅成交量同比上涨逾一倍,售价上涨超过一成。

  房价为什么上涨,一方面我们要看到这确实是恢复性上涨,何谓恢复性上涨?也就是说以前的各种需求,包括投资需求、刚性需求和改善性需求被过度压抑,当这种需求集中释放出来,就会看到一个热销的场面。比如,随着时间的推移,一批又一批的人因为凑到了足够的社保缴纳记录,从而获得购房资格,这是刚需人群;也有人卖出首套较小的住房,转而购买较大的改善型住房,这一部分人群数量也比较大。这两个因素的集中爆发,自然会推升销量,但是,我们同时也要看到,长期而言,这两个因素对楼市的影响力在减弱,最终会归于平淡。因为人口数量,特别是适婚人口数量是在逐步下降的。

  從另外一個角度來說,限購限貸的長期化雖然沒有被高層確認,但是中期,也就是說在兩三年的時段里來看,全面放松調控政策的可能性不大。國務院參事、北京市政協委員劉桓前天在北京市兩會上提出,北京實行的房屋限購政策已到了適時退出的時候,應該放開高價商品房的限購,并可考慮先在北京市高房價區域試點房產稅。從各種跡象來看,限購限貸如果退出,房產稅跟上的可能性很大。這必然加大投資者的投資成本。

  该怎么办?对地方来说,可操作的政策空间很小,只是一个执行者。对于加大调控也没有太大动力,毕竟还有不少地方有土地财政依赖症。

  对于个人而言,我的建议是:如果你是刚需,比如要买房结婚,或者改善型需求,那没办法,该买就买,建议以贷款月供方式购买,这样就相当于在一个较长内做基金定投,短期风险不是你应该考虑的。而且现在M 2(广义货币量)这么大,货币贬值的压力确实很大。政策风险也基本可以不考虑,因为放在一个十年以上的供楼周期里来看,政策风险其实是没法预测的。况且,从各种建议以及相关部门透露的风声来看,持有一两套普通公寓房的业主不用担心房产税的问题,即使第二套可能被征收,税率也会很低。真正需要面对长期政策风险的,恰恰是炒房一族和各种各样的房叔、房婶。

  但是对于准备投资房地产获利的人士,特别是准备在几年内准备卖出,甚至几个月之内准备转手卖掉的,我还是建议不要火中取栗:

  其一,现在的房价确实处于高位,从以往经验来看,支撑它继续向上的动力除了货币量,还有政策,就目前的政策而言,基本都是利空居多,尤其是房产税政策。有人憧憬全国两会之后会放松,我请大家回望一下2012年7月,经济数据不好看,楼市调控政策不但没有放松,中央反而推出房价调控问责制。现在房价回暖,估计到3月都会持续,更不可能放松房地产调控政策,反而有从紧的要求。

  其二,房子作为投资品,投资者可利用的资金杠杆被大幅缩短,拥有本地户籍者买首套房要三成首付,买二套房要六成首付,第三套不准买。这样一种政策限制,使得房价暴涨机会很小,因为房价的暴涨需要合力推升,中小投资者其实也是合力之一,他们就是羊群效应的最大制造者,缺少了这一部分力量,房价上涨的幅度会受到限制。

  当然,未来不排除部分区域房价稳中有升,但是分化会比较严重。投资房地产,暴富的机会已经成为过去,如果只是用来保值也许还可以考虑,而且这与具体区域、具体楼盘以及投资者入市的时段有极大的关系。

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